就在2026年新年鐘聲敲響前的一周，北京為樓市投放了一份“大禮包”。
12月24日，北京發(fā)布新一輪房地產(chǎn)新政，核心內(nèi)容包括：再度放寬非京籍家庭購(gòu)房社保年限，五環(huán)內(nèi)“3變2”，五環(huán)外“2變1”；貸款利率不再區(qū)分首套房、二套房，統(tǒng)一執(zhí)行3.05%，公積金二套房首付比從30%降至25%。同時(shí)，支持多子女家庭住房需求，允許在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)1套房。
這是北京時(shí)隔一年多再次調(diào)減社保年限門(mén)檻，也是繼今年8月取消五環(huán)外限購(gòu)套數(shù)限制后，政策工具箱的又一次深度優(yōu)化。
一套“降門(mén)檻、降成本、精準(zhǔn)支持”的組合拳，正試圖在歲末為低溫市場(chǎng)注入暖流，也為2026年的“小陽(yáng)春”積蓄勢(shì)能。
購(gòu)房門(mén)檻再降，哪些群體迎來(lái)利好？
回顧北京樓市政策距離最近的兩次重大松綁：一次是今年8月8日，五環(huán)外不再限制購(gòu)房套數(shù)；一次是去年9月30日，放寬社保年限，五環(huán)內(nèi)“5改3”，五環(huán)外“5改2”。
如今，社保年限再次調(diào)減，非京籍家庭在京購(gòu)房門(mén)檻已大幅降低。
根據(jù)新政，非京籍家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的社?；騻€(gè)稅繳納年限，由3年調(diào)減為2年；購(gòu)買五環(huán)外商品住房的，由2年調(diào)減為1年。
北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原分析認(rèn)為，去年“9·30”政策后，市場(chǎng)交易規(guī)模一度有所擴(kuò)張。此次限購(gòu)政策調(diào)整，是對(duì)去年政策的延續(xù)與升級(jí)，也是維持首都功能定位前提下，順應(yīng)購(gòu)房者實(shí)際需求、優(yōu)化限購(gòu)政策的結(jié)果。
那么，這次降低門(mén)檻，到底利好誰(shuí)？
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，北京五環(huán)內(nèi)擁有更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境與更成熟的生活配套資源，是改善型家庭尤其是資金實(shí)力雄厚的置業(yè)群體的核心選擇區(qū)域。此外，隨著五環(huán)內(nèi)供地規(guī)模逐步擴(kuò)大，此次需求端的限購(gòu)松綁政策，將為區(qū)域未來(lái)的潛在供地及地塊去化前景提供強(qiáng)有力的政策支持。
針對(duì)五環(huán)外“2變1”的政策調(diào)整，郭毅認(rèn)為市場(chǎng)影響相對(duì)有限。此前的五環(huán)外不限制購(gòu)房套數(shù)政策，市場(chǎng)反響“波瀾不驚”?！霸撡I房的會(huì)買房?！?/p>
此次限購(gòu)優(yōu)化，另一亮點(diǎn)是對(duì)多子女家庭的定向支持。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)買一套商品住房。即：京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買2套商品住房。
郭毅解讀稱：“針對(duì)多子女家庭的五環(huán)內(nèi)購(gòu)房限購(gòu)放寬政策，對(duì)二孩、三孩家庭具有切實(shí)的幫助。自2016年二孩政策落地以來(lái)，北京新生兒穩(wěn)定在一定數(shù)量，其中相當(dāng)一部分多子女家庭直接受益于此次限購(gòu)松綁政策。而且，多子女家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)雄厚，這類定向?qū)捤傻恼咴O(shè)計(jì)，既精準(zhǔn)契合了其居住升級(jí)需求，又能有效釋放該群體的消費(fèi)潛能?！?/p>
58安居客研究院院長(zhǎng)張波進(jìn)一步指出，政策明確可在五環(huán)內(nèi)再多購(gòu)買一套商品住房，則是匹配了多子女家庭置換的訴求。疊加此前對(duì)多子女家庭公積金額度上浮的優(yōu)惠，形成政策組合拳，有望顯著提升改善置業(yè)意愿。這一政策預(yù)計(jì)可帶動(dòng)北京五環(huán)內(nèi)改善型二手房，主力面積120-140平方米成交占比提升。
成本直降，五環(huán)內(nèi)百萬(wàn)貸款月供減少220元
除了降低門(mén)檻，購(gòu)房成本也迎來(lái)實(shí)實(shí)在在的減少。
此次新政明確，商業(yè)貸款利率不再區(qū)分首套住房和二套住房；加大公積金支持住房消費(fèi)力度，二套住房公積金貸款最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。
政策優(yōu)化前，北京商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率為：首套3.05%（LPR-45BP），五環(huán)內(nèi)二套3.45%（LPR-5BP），五環(huán)外二套3.25%（LPR-25BP）。
高原算了一筆賬：政策優(yōu)化后，購(gòu)買二套住房時(shí)比原先利率水平低20-40個(gè)基點(diǎn)。以購(gòu)買五環(huán)內(nèi)二套住房為例，等額本息分30年還清，政策出臺(tái)前貸款利率為3.45%，每貸款100萬(wàn)元月供為4463元，利息總額為60.7萬(wàn)元；而政策出臺(tái)后貸款利率可能降至3.05%，每貸款100萬(wàn)元月供為4243元，比政策出臺(tái)前少220元，利息總額為52.8萬(wàn)元，比政策出臺(tái)前少7.9萬(wàn)元?？傮w來(lái)看，該舉措提高了商業(yè)貸款發(fā)放的靈活性，降低了購(gòu)房者的資金成本，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)有積極作用。
高原補(bǔ)充稱，存量貸款客戶同樣可在符合要求的情況下同步降息。
不過(guò)，有房企人士提示，政策雖已發(fā)布，但銀行系統(tǒng)的具體執(zhí)行細(xì)則仍需時(shí)間落地。
政策“靴子”落地，促使觀望人群出手購(gòu)房
從8月至今，市場(chǎng)關(guān)于新政的傳聞不絕于耳。為何選在2025年的最后一個(gè)工作周“靴子落地”？
一位開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人坦言：“在新的一年到來(lái)前，提前將限制政策放松，給市場(chǎng)一個(gè)緩沖與積蓄期，希望能在春節(jié)后的3月，迎來(lái)一個(gè)全新面貌的‘小陽(yáng)春’熱銷潮，為2026年注入第一針市場(chǎng)信心的強(qiáng)心劑?！?/p>
上述房企人士指出，政策未選擇次年1月1日，而是以12月24日為執(zhí)行起點(diǎn)，也充分體現(xiàn)了穩(wěn)定市場(chǎng)的急迫性。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，此時(shí)出臺(tái)新政，核心是政府希望提振市場(chǎng)預(yù)期與信心，引導(dǎo)市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變。
那么，此次新政影響有多大？
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政確有“干貨”，尤其是與購(gòu)房者利益直接相關(guān)的利率調(diào)整是核心亮點(diǎn)，能切實(shí)為購(gòu)房者減輕資金壓力。此外，新政也起到了政策“定心丸”的作用，此前不少客戶因觀望明年“兩會(huì)”政策動(dòng)態(tài)而暫緩置業(yè)，如今“靴子”落地，有望加速這部分群體出手購(gòu)房。
高原指出，此次政策面向全體購(gòu)房者，不僅有利于剛需客戶積極入市，也能夠?yàn)橹脫Q、改善型客戶提供良好的外部市場(chǎng)條件，推動(dòng)全市各區(qū)域、各類型市場(chǎng)向好并形成整體利好，預(yù)計(jì)將對(duì)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)起到鞏固作用。
上述開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人認(rèn)為，此次政策對(duì)市場(chǎng)有一定刺激力度。五環(huán)內(nèi)“3變2”、五環(huán)外“2變1”，均在一定程度上擴(kuò)大了可購(gòu)房群體的基數(shù)。同時(shí)，多孩家庭增加1套購(gòu)房名額，與商貸利率和公積金的政策調(diào)整，能夠給予二套改善型客戶一定的信心與支持。
劍指穩(wěn)預(yù)期，政策影響將長(zhǎng)期顯現(xiàn)
不過(guò)，業(yè)內(nèi)對(duì)政策效果保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。
上述開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，新政對(duì)于改善型人群和“新北京人”均會(huì)有一定促進(jìn)作用，但可能不太會(huì)影響整個(gè)樓市的交易量及市場(chǎng)預(yù)期。影響購(gòu)房者觀望態(tài)度的因素較多元化，僅靠限購(gòu)政策的寬松與首套、二套商貸利率同權(quán)，較難撬動(dòng)整體預(yù)期。仍需大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)蘇與居民收入的提高來(lái)提振生活預(yù)期與購(gòu)房意愿。他表示，從2024年9月陸續(xù)出臺(tái)的政策來(lái)看，隨著市場(chǎng)下行與政策效應(yīng)的逐步釋放，確實(shí)為一部分購(gòu)房者提供了購(gòu)房支持，但同時(shí)也存在一部分購(gòu)房者仍持觀望情緒，想要等待更大力度的政策支持。
高原認(rèn)為，考慮到剛需客戶入市的季節(jié)性特點(diǎn)以及交易本身所需的較長(zhǎng)準(zhǔn)備期，年末及春節(jié)前市場(chǎng)活躍度本身存在季節(jié)性抬升特點(diǎn)。政策的影響更有可能在明年一季度甚至二季度市場(chǎng)中長(zhǎng)期顯現(xiàn)，而非在短期內(nèi)形成市場(chǎng)高峰。
總之，北京此次歲末新政，是一次力度可觀、指向明確的“穩(wěn)預(yù)期”行動(dòng)。通過(guò)降低門(mén)檻、降低成本、精準(zhǔn)支持多孩家庭，試圖修復(fù)市場(chǎng)情緒，疏通交易鏈條。短期內(nèi)，或許難以立即點(diǎn)燃整個(gè)樓市，但無(wú)疑為符合條件的“新北京人”、改善家庭和多子女家庭，打開(kāi)了更寬松的購(gòu)房窗口。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對(duì) 楊許麗
