北京內(nèi)城將迎來一宗“王炸”地塊出讓！北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站近日更新的信息顯示，東城區(qū)祈年大街路西危改工程土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目4、5號(hào)地0127-0201、0202、0203、0204地塊多功能用地（下稱“祈年大街地塊”）進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)。

這宗地塊位于二環(huán)內(nèi)的黃金區(qū)位，南鄰天壇公園，北邊一路之隔是前門大街景區(qū)，步行到天安門廣場(chǎng)2.2公里左右。

地塊附近一家二手房中介門店的工作人員向新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者透露，近期已有潛在參與競(jìng)拍的房企主動(dòng)到店開展市場(chǎng)調(diào)研，祈年大街地塊的核心價(jià)值就在于地段的稀缺性。

祈年大街地塊現(xiàn)狀。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平 攝

附近的金魚池地塊已于去年7月出讓，溢價(jià)25%成交。祈年大街地塊起始價(jià)19.5億元，折合起始樓面價(jià)7.8萬元/平方米。憑借得天獨(dú)厚的地段條件，該地塊或許將引發(fā)房企激烈爭(zhēng)奪，但也需要指出，該地塊建設(shè)要求較高，對(duì)于開發(fā)商的挑戰(zhàn)也不小。

二環(huán)內(nèi)天壇旁，整院售賣成特色

從具體地理位置上來看，祈年大街地塊位于東城區(qū)天壇街道，東至祈年大街，西至金魚池小區(qū)，南至天壇路，北至珠市口東大街。

從地鐵7號(hào)線橋?yàn)痴綜口出來，步行幾分鐘即可到達(dá)該地塊。附近不僅交通便捷，生活教育醫(yī)療配套亦是齊全。地塊西北角是前門大街景區(qū)，從0127-0204地塊步行100米左右即可到達(dá)天壇公園北門。商業(yè)資源也很豐富，步行可達(dá)國瑞購物中心、新世界百貨、合景魔方購物中心，至王府井商圈也僅2公里左右；周邊有金臺(tái)書院小學(xué)、北京市第十一中學(xué)等；附近還有同仁醫(yī)院、北京醫(yī)院、友誼醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等，醫(yī)療資源豐富。

圍擋內(nèi)為祈年大街地塊，站在地塊上可見天壇公園北門及祈年殿。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平 攝

從地塊文件來看，該地塊緊鄰祈年大街，南北縱向排列。土地面積約2.28萬平方米，規(guī)劃建筑面積2.5萬平方米，容積率僅1.1。其中，住宅占比不超70%，約1.75萬平方米。

祈年大街地塊由六個(gè)小地塊組成，其中住宅四塊，均被道路隔開，自北而南分別是0127-0201、0127-0202、0127-0203、0127-0204地塊。

祈年大街地塊位置圖。圖/北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站

祈年大街地塊由于鄰近全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位天壇、先農(nóng)壇的建設(shè)控制地帶及北京市文物保護(hù)單位金臺(tái)書院的規(guī)劃綠地，建筑高度需要符合相應(yīng)的管控要求。其中，0127-0201、0127-0203、0127-0204地塊均限高18米，0127-0202地塊限高3.3米。

這些要求，基本劃定了項(xiàng)目未來的產(chǎn)品方向。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱分析稱，祈年大街地塊是近年來核心區(qū)稀缺的住宅用地，其中0127-0202地塊限高僅3.3米，容積率0.39，大概率將規(guī)劃為高端四合院產(chǎn)品，與西北側(cè)的金臺(tái)書院歷史風(fēng)貌相呼應(yīng)；另外三個(gè)地塊限高18米，預(yù)計(jì)將打造為低密度的洋房、大平層或疊墅產(chǎn)品，形成現(xiàn)代與傳統(tǒng)融合且需整體出售的高端住宅區(qū)。

值得一提的是，出讓文件中專門明確要求“整院售賣”，即建成后的院落必須整體出售給符合資格的購房人，不得拆分，并在購房合同中明確禁止擅自改建、裝修和拆分，以保護(hù)核心區(qū)歷史風(fēng)貌。在業(yè)內(nèi)人士看來，這一特定要求指向0127-0202地塊，未來打造的四合院產(chǎn)品不能分割出售。

4塊宅地分散疊加風(fēng)貌管控，開發(fā)有挑戰(zhàn)

需要指出的是，這四塊住宅用地沒連在一起，形狀不規(guī)整，而且對(duì)城市風(fēng)貌還有特別要求，開發(fā)起來并不容易。

土地出讓文件要求：設(shè)計(jì)方案應(yīng)維護(hù)中軸線的對(duì)稱性和嚴(yán)整性，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)、與城市整體風(fēng)貌相融合；在滿足建筑功能的同時(shí)，注重創(chuàng)造宜人的外部空間，注重建筑文化內(nèi)涵和品質(zhì)，提升建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量，強(qiáng)化首都風(fēng)范、古都風(fēng)韻、時(shí)代風(fēng)貌的城市特色；建筑第五立面、材質(zhì)、色彩、裝飾構(gòu)件等應(yīng)統(tǒng)籌考慮視廊景觀和風(fēng)貌保護(hù)要求，做好傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代風(fēng)貌的銜接，不得濫用傳統(tǒng)元素。

這勢(shì)必會(huì)增加開發(fā)難度。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，當(dāng)前7.8萬元/平方米的起始價(jià)，并不算很高，但也從側(cè)面反映出地塊在產(chǎn)品規(guī)劃上的復(fù)雜性，不僅地塊用地本身較為分散，且周邊區(qū)域仍處于持續(xù)拆遷騰挪的階段，從城市界面上來說，開發(fā)商需要綜合考量更多客觀因素，比如說如何優(yōu)化交通動(dòng)線，如何在地塊形態(tài)不規(guī)整的前提下，做出形制規(guī)整、符合傳統(tǒng)韻味的四合院產(chǎn)品。這就意味著，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)規(guī)劃難度會(huì)更大，可能關(guān)注的開發(fā)商會(huì)比較多，但真正有能力把這個(gè)項(xiàng)目做好的開發(fā)商，未必會(huì)很多。

“打造四合院產(chǎn)品，其必將成為‘橫空出世’且無直接競(jìng)品的稀缺產(chǎn)品?！惫阏f，但關(guān)鍵問題在于，開發(fā)商能否在產(chǎn)品規(guī)劃層面挖掘出足夠的提升空間，如何結(jié)合四合院本身的傳統(tǒng)形制，以及天壇所承載的文化標(biāo)簽，為項(xiàng)目賦予更深厚的文化價(jià)值與高端的圈層價(jià)值，這是核心突破方向。

以附近的金魚池地塊為例，已經(jīng)出讓一年多，7月份才拿到地塊建設(shè)批復(fù)，目前還未出設(shè)計(jì)方案。

祈年大街地塊與去年出讓的金魚池地塊。圖/百度地圖截圖（新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者標(biāo)注地塊位置）。

業(yè)內(nèi)：未來售價(jià)或超15萬元/平方米

不過，從市場(chǎng)前景來看，內(nèi)城核心地塊“不愁賣”。

以金魚池地塊為例，河北鑫界房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司通過搖號(hào)方式獲得，總價(jià)3.375億元。該地塊建筑控制規(guī)模不大于5550平方米，住宅建筑面積僅約1700平方米，溢價(jià)率25%，為此前3年北京土拍市場(chǎng)溢價(jià)最高地塊。

至于售價(jià)，金魚池地塊期房指導(dǎo)價(jià)15.1萬元/平方米，二環(huán)內(nèi)的中海京華玖序，售價(jià)在17萬元/平方米左右。不限價(jià)時(shí)代，祈年大街地塊商品房未來售價(jià)會(huì)是多少？

張凱認(rèn)為，祈年大街地塊起始樓面價(jià)約7.8萬元/平方米，其稀缺的區(qū)位和特殊的規(guī)劃條件將吸引實(shí)力房企參與競(jìng)拍。參考西側(cè)500米處的金魚池地塊25%的溢價(jià)成交情況推斷，預(yù)計(jì)本地塊溢價(jià)率可能在15%-25%之間，成交樓面價(jià)有望落在8.97萬-9.75萬元/平方米的區(qū)間，若競(jìng)拍激烈或觸及10萬元/平方米。后期產(chǎn)品入市售價(jià)也將充分體現(xiàn)稀缺價(jià)值。參考周邊天壇府二手房成交均價(jià)13萬/平方米的水平，以及金魚池地塊15.1萬/平方米的期房指導(dǎo)價(jià)，加之其主打的低密洋房及可能出現(xiàn)的四合院等高端產(chǎn)品帶來的溢價(jià)，預(yù)測(cè)未來商品住宅售價(jià)將圍繞15萬-16萬/平方米范圍波動(dòng)，其中稀缺四合院類產(chǎn)品單價(jià)可能會(huì)更高。

同樣，項(xiàng)目銷售前景看好。諸如位于天壇公園南側(cè)、二環(huán)外的天壇府，位置不及祈年大街地塊，開盤后連續(xù)兩年奪得北京商品房網(wǎng)簽百億銷冠?？硕鸨本┲赋觯靿?025年的成交均價(jià)在12.2萬元/平方米，該項(xiàng)目的體量很大，自2021年面世以來項(xiàng)目全盤住宅的銷售額已經(jīng)突破326億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，祈年大街地塊由于位置更為優(yōu)越，且地塊面積大于金魚池地塊，未來銷售值得期待。

更值得關(guān)注的是，在金魚池地塊之前，北京二環(huán)內(nèi)已經(jīng)5年未出讓住宅用地。最近兩年，接連拿出金魚池地塊、祈年大街地塊等稀缺土地資源，未來核心區(qū)地塊是否有望繼續(xù)推出？尤其是在2024年7月份北京中軸線申遺成功的大背景下。張凱認(rèn)為，北京中軸線申遺成功后，其周邊地塊的供應(yīng)將更加注重保護(hù)與更新的平衡。未來中軸線沿線預(yù)計(jì)仍會(huì)有優(yōu)質(zhì)地塊釋放，但將嚴(yán)格遵循“保護(hù)優(yōu)先”原則，主要以城市更新、風(fēng)貌保護(hù)和人居環(huán)境改善的形式推進(jìn)，而非大規(guī)模新建。雖然類似祈年大街、金魚池等稀缺地塊仍可能出現(xiàn)，但其開發(fā)會(huì)更強(qiáng)調(diào)與古都風(fēng)貌的協(xié)調(diào)，并服務(wù)于整體文化價(jià)值提升。

郭毅也表示，今年北京出讓的好幾塊受歡迎的優(yōu)質(zhì)地塊，都是通過城市更新拆遷改造騰出來的土地。從趨勢(shì)來看，未來核心城區(qū)應(yīng)該會(huì)持續(xù)釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對(duì) 楊利