“130平方米的四房，均價不超過1.2萬元/平方米。”日前，廣州增城豪宅項(xiàng)目碧桂園云頂對外公布的清盤價格，引發(fā)市場關(guān)注。還有人將這一價格與房價高點(diǎn)時的該項(xiàng)目“樓王”超4萬元的價格相比，折算出2.6折的吸睛折扣。
新京報貝殼財經(jīng)記者對比后發(fā)現(xiàn)，碧桂園云頂?shù)倪@一清盤價格，不僅與該項(xiàng)目前期二手房價格倒掛，也不及其2017年拿地的樓面價。
從目前來看，碧桂園云頂?shù)摹敖祪r”清盤行動，不僅讓項(xiàng)目沖上了增城熱度榜第二，更折射出廣州遠(yuǎn)郊樓市“以價換量”的殘酷現(xiàn)實(shí)。而碧桂園“保交樓+回血自救”的雙重壓力，或許才是這場清倉背后的推手。
“骨折價”清盤
碧桂園云頂“清盤”活動是從端午假期開始的，共推出80多套房源。也正因?yàn)椴坏?.2萬元/平方米這樣極具誘惑的價格，截至6月11日，該項(xiàng)目位居貝殼找房增城人氣榜的第2名。
當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小劉表示：“2.6折有點(diǎn)夸張了。”在他看來，碧桂園云頂?shù)摹皹峭酢贝_實(shí)賣出過單價超4萬元的價格，但現(xiàn)在是項(xiàng)目“清樓棟”的價格，主要是中低樓層，一般是17層以下。之前高點(diǎn)時的平均價格在3萬元/平方米左右?！敖衲甓路莩山坏模蠹s是1.4萬元/平方米?，F(xiàn)在的價格算是‘地板價’啦，我已經(jīng)有兩個客戶成交了，其中一個是為了養(yǎng)老居住?！?/p>
對此，據(jù)碧桂園知情人士表示，不同時期的不同產(chǎn)品不太具有可比性。云頂清盤之后，公司后續(xù)不會再開發(fā)新房源，只有在保交樓任務(wù)完成之后，才會考慮開發(fā)后續(xù)地塊。
據(jù)悉，相距碧桂園云頂不足2公里的山水合悅，以及相距碧桂園云頂超3公里的合生湖山國際，目前的銷售價格為1.4萬元-1.6萬元/平方米。
“這個板塊的缺點(diǎn)是離地鐵較遠(yuǎn)，相比之下，碧桂園云頂?shù)漠a(chǎn)品品質(zhì)會更好一些，比如2梯4戶，而且是電梯入戶，綠化率達(dá)到44.6%。”小劉說，在住宅新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)影響下，老項(xiàng)目的得房率并不占優(yōu)勢，一般是80%，而新項(xiàng)目超過100%，所以增城的老項(xiàng)目與去年相比，價格都在下調(diào)，也就是“以價換量”，這也是碧桂園降價清樓棟的原因。
早在2017年3月，廣州限購升級，而增城并未在限購之列，彼時的購房需求開始向增城涌入，當(dāng)時增城一手住宅稀缺，導(dǎo)致區(qū)域房價不斷走高。在這樣的背景下，碧桂園在廣州增城新塘永寧街拿下一宗宅地?？硕鹦畔@示，當(dāng)時的樓面價接近1.5萬元/平方米，溢價率超過40%。之后開發(fā)了案名為“云頂”的樓盤，定位為高端社區(qū)。
2018年，碧桂園云頂以“云系豪宅首作”之名開盤。當(dāng)年的最高網(wǎng)簽價超過3萬元/平方米，大平層產(chǎn)品曾突破4萬元/平方米，也就是項(xiàng)目的“樓王”產(chǎn)品。但是到了2019年，碧桂園云頂?shù)膬r格開始松動，走向下坡路。2024年，其新房均價降至2萬元/平方米以下；2025年1-5月，成交均價約為1.4萬元/平方米。目前項(xiàng)目推出的近1.2萬元/平方米的清盤價格，不及二手房市場的掛牌價格，甚至不及當(dāng)年拿地的樓面價。
“砸鍋賣鐵”換現(xiàn)金流
碧桂園云頂?shù)膬r格走勢也是廣州增城房價的晴雨表，這也不是增城樓盤第一次大降價。在樓市下行周期，以價換量是常見的營銷方式。今年以來，增城部分新房項(xiàng)目成交均價已不到萬元。比如，敏捷綠湖首府當(dāng)前均價8500元/平方米，而其在2023年開盤時價格約1.1萬元/平方米；萬科城目前均價為1萬元/平方米，而在2020年其價格超過1.8萬元/平方米。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測，今年1-5月，增城成交了603套均價在1萬元/平方米以下的商品住宅，占總量的12%，達(dá)到了近六年來最高。
事實(shí)上，近三年增城商品住宅成交規(guī)模呈現(xiàn)逐年下滑的走勢。從商品住宅存量上看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至2025年5月，增城商品住宅庫存27652套，去化周期23.7個月。受高庫存的影響，2024年增城商品住宅供應(yīng)面積75.67萬平方米，位列近十年來最低位。
在業(yè)內(nèi)人士看來，由于增城板塊本身的庫存就高，項(xiàng)目之間的競爭很激烈。尤其是隨著新規(guī)落地項(xiàng)目的逐漸入市，對于當(dāng)前居高不下的新房存量市場而言，形成一定的沖擊。
事實(shí)上，對于碧桂園來說，除了受區(qū)域環(huán)境影響之外，此次低價清盤也是斷臂求生。碧桂園在2024年年報中提到，“受經(jīng)濟(jì)形勢、市場環(huán)境、消費(fèi)者信心等因素密切影響，經(jīng)營壓力有增無減，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率嚴(yán)重下降，面臨大額虧損。因此，集團(tuán)已千方百計、砸鍋賣鐵開展自救?！?/p>
自2023年碧桂園出現(xiàn)流動性危機(jī)以來，一邊保交樓，一邊修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，因此加速回款成為當(dāng)務(wù)之急。時至年中，保交房進(jìn)入最后關(guān)鍵階段。
6月9日，在碧桂園月度管理會議上，集團(tuán)董事會主席楊惠妍號召圍繞“保交房”目標(biāo)任務(wù)，扎實(shí)落實(shí)行動，堅(jiān)決“攻堅(jiān)拔寨”，為年中攻堅(jiān)戰(zhàn)發(fā)起最后沖鋒。與此同時，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌強(qiáng)調(diào)，只有采取正確的方法面對，堅(jiān)持從“無解”到“有解”的突破，否則任務(wù)將會越發(fā)艱巨復(fù)雜，付出代價也會越大。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對 王心
