新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能；提高了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬；提高了陽臺等臨空處欄桿高度……3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》（簡稱“規(guī)范”），要求住宅項目建設應以安全、舒適、綠色、智慧為目標，遵循“經濟合理、安全耐久，以人為本、健康舒適，因地制宜、綠色低碳，科技賦能、智慧便利”的原則。規(guī)范將于今年5月1日起施行。
在業(yè)內人士看來，我國住宅建設進入品質提升新階段，要不斷完善標準規(guī)范，推動建設“好房子”。此次規(guī)范出臺是住宅技術標準的迭代升級，其不僅是住宅項目的底線要求，也為“好房子”建設提供了指導，通過強制性住宅規(guī)范，疊加建設“好房子”的市場引導，推動房地產行業(yè)轉型升級。
住宅層高“長高”20厘米
今年“好房子”首次被寫入政府工作報告，“好房子”建設提速有助于住宅產品迭代升級，以優(yōu)質供給促進市場止跌回穩(wěn)。3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示：“近期，住房和城鄉(xiāng)建設部在組織編制《好房子建設指南》、修訂《住宅項目規(guī)范》，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’。”
住宅層高標準提升是此次規(guī)范修訂的重要指標之一，提升了住宅空間標準，提高了居住的舒適性。根據(jù)最新規(guī)范，住宅層高由現(xiàn)行版本規(guī)定的“宜為2.8米”提升至不低于3.0米，臥室/起居室凈高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。
而2011年版的《住宅設計規(guī)范》（以下簡稱“舊版規(guī)范”）規(guī)定，“住宅層高宜為2.8米”。新版規(guī)范的層高標準比過去增加了20厘米。而且，不再采用“宜”這種建議性字眼，而是采用“應”體現(xiàn)了強制性的約束。
對此，中指研究院指數(shù)研究部總經理曹晶晶表示，隨著居民生活品質的提升，人們對居住舒適度也有了更高的追求，層高標準的提高不僅有助于實現(xiàn)更多住宅功能，還能優(yōu)化室內的采光和通風效果。同時，更大的空間靈活性也為不同家庭的個性化裝修設計提供了更多可能性。
中國建筑標準設計研究院有限公司副總建筑師郝學表示，從設計角度來看，房子是一個家庭生活的容器。隨著生活品質的提升，房子涉及通風、采光，以及溫度和濕度等多個維度。近幾年地暖已經非常普及，地面占用的厚度必然增加。此外，新風系統(tǒng)、中央空調也已普及，會占用一定的頂部空間。“現(xiàn)在人們的平均身高在增長，房子（高度）也要適當調高。”
值得關注的是，在住房需求從“有沒有”轉向“好不好”的背景下，尤其是在“好房子”建設導向的推動下，2024年以來，包括江蘇省、江西省、湖北省、河南省等多省市在內已先行調整層高地方標準，標準普遍集中在3米到3.3米之間，如《江蘇省改善型住宅設計與建造導則》規(guī)定，改善型住宅的層高不應小于3.1米，設有地暖、管道式新風或集中式中央空調系統(tǒng)的改善型住宅層高不應小于3.15米。
綜合來看，新版規(guī)范將層高提升了20厘米，既考慮了我國居民身高增長的趨勢，能有效改善空間感受，同時提升室內天然采光和自然通風，更增強了功能靈活性，為多樣化裝修、生活需求變化提供更充足的條件。
4層以上需設電梯，樓板隔聲、電梯噪音指標更嚴格
通過新舊版本的住宅規(guī)范對比可以看到，住宅的品質整體提升，同時也提升了居住安全性和便利性。
舊版規(guī)范要求戶（套）門洞口寬度≥1.0米，但未明確指代凈寬，實際成品門或因門框、門扇厚度等影響，凈寬通常不足0.90米。新規(guī)范明確指出，戶門通行凈寬不應小于0.90米，戶門合理加寬可兼顧通透性與私密性，并提升緊急疏散效率。此外，新版規(guī)范對臥室門、廚房門、衛(wèi)生間門的通行凈寬也提出了具體要求。
在電梯設置方面，新版規(guī)范降低了電梯設置的樓層要求，從原規(guī)定“七層及以上需設電梯”調整為“四層及以上需設電梯”，這一規(guī)定進一步提升了居民出行便利性，解決低層住宅（如多層、小高層）老年人、行動不便者通行問題。
此外，舊版規(guī)范雖然要求設置擔架電梯，但未明確擔架電梯的尺寸，且各地城市的標準也不相同，新版規(guī)范統(tǒng)一了電梯轎廂尺寸，一方面便于電梯的設計、生產與維護，降低成本；另一方面可確保擔架等救援設施進入電梯，提升了應急救援能力，讓居住更加安全。另外，對于十二層及以上住宅的電梯數(shù)量，也由原來“每棟樓不少于兩臺”調整為“每個住宅單元不少于兩臺”。
曹晶晶表示，舊版規(guī)范按住宅層數(shù)對陽臺欄桿高度提出了不同要求，2022版《住宅項目規(guī)范》（征求意見稿）將陽臺欄桿高度統(tǒng)一調整為1.1米，新版規(guī)范再次將這一標準提高至1.2米。通常來說，陽臺、外廊等臨空處欄桿的防護高度應超過人體重心高度，以避免人靠近欄桿時因重心外移而發(fā)生墜落事故，隨著我國居民平均身高的提升，護欄高度也需要適當調整，以便于為居者提供可靠的安全防護。
值得關注的是，隨著人民生活水平的提高，居民對安靜環(huán)境的要求越來越高。新版規(guī)范將樓板隔聲性能指標由“不大于75分貝”提升為“不大于65分貝”，并規(guī)定了建筑設備如電梯、水泵等傳播至臥室起居室內的建筑設備結構噪聲限值，這將大幅減少噪聲干擾問題。
此外，新版規(guī)范還在人均集中綠地面積、不同氣候區(qū)供暖/空調設施設置、公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內等方面提出了相應的要求，以提升居民居住的安全性和便利性。
影響：促進換房需求，提升梯度住房消費
新版規(guī)范出臺，會對房地產市場產生怎樣的影響？李宇嘉認為，從2023年開始，大多數(shù)剛需開始轉向二手住房和租賃居住，新房市場開始主要面向改善型住房需求。新房市場已開始向配套完善、品質優(yōu)越、服務良好、功能先進的“好房子”靠攏。很多改善型產品，特別是一些低密度的項目，已經開始試行3米層高，并且在隔聲、降噪、安全等方面加大投入進行競爭。
需要注意的是，“新版規(guī)范是底線指標，將住房建筑標準拔高了，對所有買新房的人群都是利好，而市場上已經面世的改善型住房，開發(fā)商競爭內卷的是上限指標以及高限指標，已經超越了底線指標，所以影響并不是很大?！崩钣罴握f，該規(guī)范的出臺對存量在售項目的沖擊有限。
雖然在部分業(yè)內人士看來，新版規(guī)范在執(zhí)行過程中還存在各種制約，不過整體來看，“這不僅是住宅技術標準的迭代升級，也為‘好房子’建設提供了指導，通過強制性的規(guī)范和市場引導推動房地產行業(yè)轉型升級。”曹晶晶表示，從目前來看，我國住宅建設進入品質提升新階段，要不斷完善標準規(guī)范，滿足人民群眾對于改善居住條件的新期待。
對企業(yè)而言，曹晶晶認為，需圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”目標，在成本管控、產品設計、技術適配、市場定位等環(huán)節(jié)提升自身能力，打造好產品。
“新規(guī)范的實施能激發(fā)大家改善住房的愿望，促進換房需求?！崩钣罴伪硎荆乱?guī)范實施后，好產品的供給會產生示范效應，從而帶動換房需求，也讓市場上的產品供給更加多元化。換房需求釋放出來以后，會帶動二手房掛牌，進而帶動構建先租后買、先小后大、先“上車”后改善、逐步提升居住福利的梯度購房消費模式，這是我國房地產可持續(xù)發(fā)展的路徑，也是房地產發(fā)展的新模式。
新京報貝殼財經記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對 陳荻雁
